Мгновенные переводы

Однако уже на стадии разработки документ вызвал  противоречивые оценки и волну протеста у населения. А эксперты склонны считать, что новые ПЗЗ лишат город зеленых насаждений и будут действовать в интересах застройщиков.

Проектная аргументация
До начала процедуры публичных слушаний как содержание документа, так и сама процедура назначения слушаний по нему оказались в центре скандала. Еще на стадии обсуждения проекта к нему возникли ряд нареканий со стороны общественных организаций. Так, проект документа был опубликован в спецвыпуске «Самарской газеты» тиражом всего 500 экземпляров. Причем, тираж не попал ни в киоски, ни в библиотеки, ни подписчикам. Кроме того, сопредседатель международного социально-экологического союза Сергей Симак поспешил выступить с заявлением, что ПЗЗ в предложенной редакции не обеспечивают сохранность зеленых насаждений в Самаре. Поддержали общественника и в министерстве природопользования, лесного хозяйства и охраны окружающей среды. «Проект правил ПЗЗ требует доработки. Аналогичная позиция складывается и по отношению к генеральному плану города, принятие которого министерство сейчас оспаривает в суде. Как по формальным признакам, так и по сути и содержанию, министерство считает, что генеральный план Самары и проект новых правил ПЗЗ  не полностью соответствует интересам граждан в деле охраны окружающей среды» - заявил  главный специалист управления экологического контроля минприроды  Геннадий Казенин. Указывает на ряд нарушений, допущенных при разработке ПЗЗ, и председатель «Комитета спасения старой Самары» Дмитрий Лобойко.   «В градостроительных регламентах текстовой части проекта для рекреационных зон употребляется термин «инфраструктура для отдыха на природе», содержание которого нигде не раскрывается. При желании в этот термин можно включить гостиницы, гипермаркеты товаров «для отдыха на природе» и прочую сопутствующую «инфраструктуру» - считает Лобойко. Кроме того, эксперт считает нарушением тот факт, что разработчики правил бульвары по ул. Ново-Садовой, ул. Стара-Загора и Московскому шоссе, где полностью, а где частично поместили в зону общественно-делового использования, в которой разрешено строительство. «Исходя из Земельного кодекса, бульвары должны быть территориями общего пользования и рекреационными зонами», - отметил Лобойко.
Вопреки всему в городской администрации сочли, что новые правила соответствуют всем необходимым требованиям. «Я не думаю, что относительно проекта правил застройки и землепользования было много критики. Был нормальный рабочий процесс. Я считаю, что ПЗЗ - хороший документ» - заявил первый вице-мэр Самары Сергей Арсентьев.

В темпе марша
Как бы то ни было, мэрия Самары принимает решение провести публичные слушания в максимально короткие сроки. Во всех девяти районах города обсуждение проекта прошло в течении трех дней — с 6-го по 8-е июля.  На слушания по каждому из районов приходило от 200 до 1000 человек. Один из чиновников администрации объяснил такую поспешность приближающимися выборами. «Не понятно, кто будет мэром города и каков будет состав следующей гордумы. Неизвестно, сможем ли мы принять потом правила в нынешнем виде» - заметил чиновник.
Вообще, сама процедура публичных слушаний получилась довольно скомканной. Во-первых, большинство из участников слушаний не видели проекта ПЗЗ. «Это все похоже на аферу. Большинство получили ПЗЗ перед слушаниями, а этот документ нужно долго изучать. Это неуважение к населению. Сейчас мы наблюдаем попытку обмана целого города, более 1 млн человек. Это незаконно. Мы уже обратились в прокуратуру с просьбой провести проверку соблюдения законодательства при проведении слушаний», - сообщил Сергей Симак.
Во-вторых, для обеспечения нужного результата в залы проведения слушаний организованно доставляли студентов и сотрудников районных администраций.
Кроме того,  представляя проект ПЗЗ, его разработчики оперировали преимущественно специфическими терминами и воздерживались от расшифровки буквенных обозначений тех или иных зон.
Наиболее жаркие дискуссии развернулись в Ленинском, Октябрьском, Кировском и Промышленном районах Самары. При этом мэрия смогла провести ряд нужных решений. Так, часть парка «Дружба» переведена в зону Ц2 (зона общественно-деловых объектов), такая же судьба постигла и парк на Воронежских озерах. А зону охраняемых памятников архитектуры ограничили улицей Красноармейской и Хлебной площадью. Тогда как зона исторической застройки находится в границах улицы Полевой и реки Самара. Таким образом, большая часть старого центра Самары оказалась в зоне, где разрешена многоэтажная застройка.
Стоит отметить, что формально большая часть требований жителей удовлетворялась. Как, например, это было с участком  по проспекту Кирова от дома № 385а до №261, и по улице Стара-Загора от дома №128ж до №140, и от дома №175 по №257. В предложенном проекте ПЗЗ в этом районе предусмотрены зоны как жилой и многофункциональной застройки, так и зона парков, скверов и набережных. Жители настаивали на переводе этих земель в рекреационную зону, и данная территория была переведена в зону Р2. Тем не менее, у застройщиков сохранились возможности строительства на этой территории, - той же «инфраструктуры для отдыха», объектов культа, спортсооружений или обычных ларьков.
Много возмущений звучало и по поводу определения самих рекреационных зон – были выявлены несоответствия в текстовой и графической частях документа, а также в трактовках их функционального использования.
Впрочем, несмотря на протесты, проект новых правил застройки и землепользования официально прошел процедуру публичных слушаний. Теперь все материалы будут направлены в комиссию по застройке и землепользованию, которая доработает проект правил с учетом внесенных изменений. Затем документ попадет на утверждение в городскую думу.

Справка
Правила застройки и землепользования - это основной документ, регулирующий отношения в сфере землеустройства и строительства на территории города.  Новые Правила застройки и землепользования состоят из трех частей. Первая раскрывает юридические аспекты: порядок применения и внесения изменений в эти правила. Вторая часть - это карта градостроительного зонирования. Основная задача карты - привести территориальные зоны в соответствие с новым Генеральным планом. Третья часть - это градостроительные регламенты, которые показывают виды разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости на них и ограничения на них. Устанавливаются также предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства и предельные параметры объекта. Именно в этой части определяются возможная этажность и плотность застройки.


Объекты охоты
Самые «скандальные» участки Самары
В ходе прошедших публичных случшаний выявилось несколько особо значимых территорий в Самаре, спор за которые администрация города постоянно ведет с жителями и  общественными организациями. В этой связи «Время» с помощью экспертов составило свой рейтинг объектов, наиболее привлекательных как для застройщиков (с точки зрения коммерческой составляющей) так и для горожан (в плане сохранения социальной инфраструктуры).

Территория Воронежских озер

«Воронежские озера» являются уникальным природным комплексом из трех озер. В парке растут двухсотлетние дубы, признанные памятниками природы. Территория имеет статус парковой зоны.
В целом Промышленный район признан экологами наиболее нуждающимся в озеленении. Кроме того, существует целый ряд документов, и в том числе действующий Генплан, запрещающий на этой особо охраняемой территории строительство любых объектов.

Парк «Дружба»

Парк был создан в 50-х годах прошлого столетия. Расположен в Советском районе  Самары на пересечении улиц Гагарина/Советская/Дыбенко/Запорожская.
В центральной части парка расположено здание бывшего кинотеатра «Дружба», который  переоборудован в культурно-развлекательный центр.

Исторический центр Самары
Это целый музей под открытым небом, в котором насчитывается 1000 памятников архитектуры. В данный момент большая часть старого центра Самары оказалась в зоне, где разрешена многоэтажная застройка.

Бульвары на пр. Кирова, ул. Стара-Загора.
Проспект Кирова от дома № 385а до №261, и по улице Стара-Загора от дома №128ж до №140, и от дома №175 по №257. В предложенном проекте ПЗЗ в этом районе предусмотрены зоны как жилой и многофункциональной застройки, так и зона парков, скверов и набережных.

Бульвар на Московском шоссе
Появился при застройке микрорайонов вдоль Московского шоссе как буферная зона, отделяющая жилые кварталы от транспортной магистрали. 
В настоящий момент ООО «Мелодия» пранирует возвести торговый центр на пересечении Московского шоссе и ул. Бубнова. Жители пока противостоят строительству. При условии перевода этого участка в зону Ц2, как это было предусмотрено в новых ПЗЗ, протесты станут бессмысленными.

Комментарии
Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу УК «Эл Траст»:
- «Воронежские озера», парк «Дружба», бульвары по Московскому шоссе и проспекту Кирова потому и являются спорными объектами, что весьма привлекательны для застройки. При этом, с другой стороны, это последние «пятачки» рекреационных зон. На мой взгляд, если их не привести в порядок, город от этого пострадает. Поэтому здесь дилемма стоит между коммерческой и социальной эффективностью этих территорий. Я думаю, что могут быть найдены какие-то варианты использования этих территорий в коммерческих целях, но с сохранением рекреационных парковых зон.
-Если говорить о бульварной зоне по Московскому шоссе, то она является больше буферной - с точки зрения экологии между шумной трассой и жилыми домами. Если сохранить эту зону в виде деревьев, кустарников, газонов, но интегрировать какую-либо коммерческую инфраструктуру, большой потери для жителей близлежащих домов не будет.
-На Воронежских озерах уникальный ландшафт, поэтому какое-либо строительство здесь вообще не уместно. Логичнее привести эту территорию в порядок. Для застройщиков строить здесь будет затратно.
-Если же говорить про исторический центр, то есть Самарский, Ленинский, Октябрьский районы, то любая площадка здесь интересна для застройщиков. Эти районы ценны тем, что наиболее престижны для проживания, но мест строительства здесь уже нет. Строители будут претендовать на территории в этих районах. Но расчистка таких территорий, отселение жильцов из ветхого фонда, снос старых домов, сохранение памятников архитектуры — все это сильно скажется на стоимости строительных объектов, они могут стать коммерчески невыгодными.
-Самарский район уже превращается в некоторое гетто, отрезанное от центральных районов города, деловой жизни. Ядро деловой активности уже сместилось в иной центр — конец Ленинского района, часть Октябрьского, часть Железнодорожного. Центр потихоньку остается в аутсайдерах из-за того, что туда просто невозможно проехать.

Михаил Ненашев, генеральный директор компании «Индэст-Development»:
-Зоны парков и бульваров подразумевают большой трафик отдыхающих людей. По большому счету здесь вполне могут быть размещены небольшие объекты коммерческой недвижимости. Людям было бы удобно делать покупки, и городу выгодно.

Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба»:
-Отрадно, что сегодня смена зон — публичное мероприятие. Сложно сказать, насколько выгодно строить на перечисленных зонах. Если проводить аналогии — строительство домов в лесу более ликвидно. Но там нет коммуникаций. Так и зеленая зона не предназначена для развития. Довольно спорный вопрос, кому понадобятся эти участки. Если застраивать огромное количество квадратных метров, тогда имеет смысл. Но ставить две секции внутри парка - не выгодно.