Исходные сданные

Официальная версия
Извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды на первую и вторую очереди набережной было опубликовано в официальном печатном органе самарской администрации - «Самарской газете» - 26 августа. Заказчиком тендера является МП «Самарская набережная», а торги планируется провести в форме аукцона по двум лотам.     Согласно первому лоту, участникам торгов предлагается взять в аренду  первую очередь набережной от  улицы Ленинградской до улицы Вилоновской. Общая площадь объекта составляет 76,6 тыс кв метров, протяженность тротуаров - 1,372 тыс кв метров, площадь пешеходных дорожек 37,4 тыс кв метров, озеленение - 38,5 тыс квадратных метров. Начальная рыночная величина месячной арендной платы составляет 397,8 тысяч рублей.
По второму лоту сдается в аренду вторая очередь набережной от бассейна СКА до завода «КИНАП». Протяженнность участка составляет 1,286 тыс кв метров, начальная рыночная величина месячной арендной платы - порядка 641 тыс рублей. Аукцион состоится 8 октября 2010 года. Участки сдаются в аренду сроком на 10 лет.
По словам руководителя МП «Самарская набережная» Ирины Семенычевой, решение о сдаче в аренду связано с желанием получить доход от эксплуатации самарской набережной. «Сейчас МП «Самарская набережная» несёт расходы по содержанию всех очередей набережной, расходы на содержание муниципального имущества производятся круглый год, а доходы образуются только в летний период за счёт арендаторов. Передача в аренду этого имущества обеспечит снижение расходов на содержание этих очередей и одновременно стабильное круглогодичное получение доходов муниципальным предприятием, и соответственно городским бюджетом. Все круглогодичные расходы по этим очередям, включая уборку всей территории, будут возложены на арендаторов», - заявила она. 
По словам директора МП, арендатор будет связан жесткими рамками закона: «По договору,  он не сможет размещать на территории набережной объекты капитального строительства, менять назначение территории, препятствовать проходу граждан на набережную и взимать плату за ее посещение». Впрочем, слова директора МП пока ничем не подкреплены.  «Целевое назначение: сооружение рекреационного назначения с элементами озеленения, благоустройства, малыми архитектурными формами, предназначенное для организации досуга населения с возможностью размещения  на его территории спортивных площадок, общественных туалетов, киосков, лотков, временных павильонов розничной торговли и обслуживания, некапитальных строений для кафе и закусочных», - это все, что отмечено в извещении о предстоящих торгах. Ни слова о «беспрепятственном проходе граждан» и «изменении назначения территории» здесь нет.

Риэлторы - за
Как отмечают риэлторы и экономисты, идея городских властей сдать набережную в аренду, в принципе, не плоха. По словам заместителя генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, цена аренды, предложенная городскими чиновниками — достаточно адекватная. «Набережная — это специфический объект недвижимости. Нельзя ставить его в ряд с офисными и торговыми площадями. Этот объект не является приносящим доход, и он требует значительных средств на его содержание. В связи с климатическими условиями коммерческое использование набережной возможно не больше трех-четырех месяцев в году. А озеленять, убирать, следить за чистотой и состоянием инфраструктуры нужно постоянно. Единственный источник дохода — это сдача в субаренду территории под кафе и аттракционы. Поэтому этот объект является не таким уж высокодоходным. Так что городу еще придется убедить бизнес взять на себя такие функции», - считает он. Впрочем, есть и более оптимистичные настроения. «В принципе, компания, которая возьмет в аренду объект, может сдать его по более высокой цене в субаренду и получать таким образом прибыль», - отмечает независимый эксперт в области недвижимости Юрий Мереминский. «При грамотном подходе расходы можно будет окупить уже в первом сезоне», - считает управляющий директор УК «ФИНАМ Менеджмент» Сергей Хестанов. По мнению экспертов, сейчас главное для городской администрации - четко прописать правила игры. «Я считаю, что если управление набережной перейдет к коммерческой структуре, это будет хорошо для города. В случае, если в договоре аренды наверняка будут прописаны все обязательства компании. Тогда злоупотреблений не будет», - говорит генеральный директор ИК «Восток-Инвест» Владислав Зотов. «Я считаю, что предпочтение должно быть отдано той компании, которая представит четкую концепцию развития набережной», - отмечает Юрий Мереминский.

Общественность - против
Не смотря на позитивные отклики со стороны риэлторов, городское сообщество отнеслось к идее администрации резко отрицательно. Неодобрение, в первую очередь, связано с тем, что решение о сдаче в аренду было принято за месяц с небольшим до выборов нового градоначальника. До этого все четыре года мэр Самары Виктор Тархов не сомневался, что руководство МП «Самарская набережная» сумеет добиться рентабельности, хотя городские парламентарии не раз предлагали главе города ликвидировать эту структуру. Экспертам непонятно, почему именно сейчас муниципальное предприятие решило расписаться в собственной несостоятельности.
«Я однозначно против сдачи в аренду набережной. Мне непонятна цель этих действий. За несколько месяцев до выборов бросать такой вызов городскому сообществу! Это говорит только о том, что нынешняя власть не расчитывает на победу в предостоящих выборах. МП «Самарская набережная» давно нужно было ликвидировать, посколько оно не справлялось с поставленными задачами, и передать полномочия по озеленению и благоустройству соответствующим МУПам», - говорит председатель комитета по бюджету и налогам Самарской городской думы Михаил Куцев. «Я допускаю, что те фирмы, которые будут участвовать в конкурсе, будут афиллированны нынешним городским чиновникам. Набережная — достаточно прибыльное место. Простым бизнесменам даже сейчас непросто взять в аренду там участок под кафе. Я думаю, это связано с желанием напоследок хоть что-то поиметь», - считает депутат Самарской городской думы Андрей Мастерков.
По словам юриста адвокатской коллегии «Литис» Олега Казачека, при сдаче в аренду набережной администрация города может рассчитывать на несколько вариантов извлечения прибыли. «Либо они проводят торги и потом «пилят» бюджетные деньги, либо торги делаются под одну из аффилированных структур, которая потом в течение 10 лет будет получать прибыль с аренды набережной», - говорит он. «По такой системе, как проведение торгов, можно быстро закачать деньги в городской бюджет и также быстро их распределить, пока не закончился срок полномочий действующей власти. Получится так, что деньги будут потрачены до того, как придет следующая команда. А ведь эти деньги могли бы стать основой городского бюджета будущего года. Я считаю, что нынешная  команда поступает сейчас просто непорядочно», - говорит коммерческий директор Самарской гильдии финансистов Дмитрий Яковенко.
Городские депутаты надеятся, что объявленный аукцион будет отменен. «Я вообще удивлен, почему власти, прежде, чем выставлять набережную на торги, не вышли с этим предложением на суд общественности, на публичные слушания. В ближайшее время мы поставим перед властью этот вопрос, и, думаю, нам удастся добиться отмены аукциона», - говорит Михаил Куцев. 
Стоит отметить, что городские чиновники уже не раз пытались сдать муниципальную собственность в аренду частным инвесторам. Так, в прошлом году мэрия Самары объявила конкурс по выбору инвестора для МП «Самараводоканал», однако после долгих судебнх разбирательств конкурс удалось отменить. Сегодня власти также настаивают на передаче в частные руки самарских парков, предлагая инвесторам заключить концессионные соглашения. Что касается самарской набережной, воспользоваться этим участок городской земли в свое время не преминул и экс-мэр Самары Георгий Лиманский. Тогда некоему Юрию Калинину были переданы более 4 тыс кв метров самарской набережной. Позже суд отменил решение городской администрации.

ФАКТ
Работали с убытком
По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2008 году выручка МП «Самарская набережная» составила 27,5 млн рублей, убыток - 4,9 млн рублей. Доходы МП в 2009 году, по данным из открытых источников, составили 22 млн рублей, расходы — 25 млн, убыток — 2,9 млн рублей. Основной вид деятельности МП «Самарская набережная» - это упорядочивание объектов потребительского рынка, содержание имущественного комплекса набережной, а также сохранение благоприятной экологической обстановки. Общая площадь самарской набережной составляет 288678,9 кв метров. На ее территории в 2010 году размещено 26 кафе и ресторанов, а также 73 мелкорозничные торговые точки. Стоимость одного квадратного метра аренды составлет 950 рублей в месяц.


МИНИ-ИНТЕРВЬЮ

Сергей ХЕСТАНОВ, управляющий директор УК «ФИНАМ Менеджмент»:

«Думать, что будет хуже — достаточно наивно»

Как вы считает, будет ли предложение мэрии Самары по сдаче в аренду набережной интересно инвесторам?
Все очень сильно зависит от условий договора. Абстрактно, до изучения всех условий, делать выводы достаточно сложно. Есть хорошее выражение на эту тему: «Дьявол — в нюансах». Даже небольшие отличия, которые проявляются только при подробном прочтении договора опытным юристом, могут повлиять на то, насколько это предложение может представлять реальный интерес, насколько стоимость аренды адекватна возможностям инвестора в плане заработка. Поэтому навскидку судить трудно... Обычно, когда объекты такого типа сдаются в аренду, положительные стороны (проходимость, известность) уравновешиваются отрицательными, такими как стоимость аренды, либо ограничения для инвестора. Большое значение имеет также срок. 10 лет — это  достаточно хороший срок. За это время большинство инвестпроектов успевает окупиться.
Сейчас распорядитель набережной - МП «Самарская набережная» - является убыточным предприятием. Как же сможет новый частный инвестор получать прибыль, при этом еще оплачивая аренду набережной?
Когда эксплуатацией какого-то объекта инфраструктуры занимается государство или близкая к ней организация, то организация такого типа не заинтересована в максимализации своей прибыли. Скорее наоборот, когда организация показывает какой-то умеренный плановый убыток, при в общем-то положительной деятельности, это стимулирует государственные или муниципальные органы выделять ей очередной транш. Поэтому при прочих равных условиях расходы организации с государственным или муниципальным видом собственности всегда выше. Причем выше иногда в разы. Естественно, инвестор не заинтересован  в том, чтобы получать отрицательную доходность. И это будет способствовать очень сильному снижению расходной части. И иногда оказывается, что тот проект, который был не выгоден при одном уровне расходов, делается выгодным при другом. А государственная организация по определению заинтересована в раздувании расходов, так как больше денег будет получено из бюджета.
То есть с приходом частного инвестора набережная будет выглядеть хуже, так как сократятся расходы на ее обслуживание? 
А вы уверены, что сегодняшние расходы МП рациональны? Жизнь показывает, что значительная часть расходов государственных и муниципальных организаций носит не совсем рациональный характер. Когда приходит настоящий хозяин, выясняется, что можно сделать ту же работу горазо лучше за гораздо меньшие деньги. Самое главное — это снижение расходов. Второй способ заработать — это, естественно, увеличить доходность. На лучших условиях сдавать в аренду места под летние кафе, привлекать субарендаторов, которые будут этим заниматься, увеличивать количество кафе на набережной. Если набережная будет грязной, туда не будут приходить посетители. Поэтому никакой коммерсант, в здравом уме, не заинтересован в том, чтобы перед его объектом было грязно. Думать, что будет хуже — достаточно наивно. Если коммерсант уверен, что аренда надолго, и ему ничего не препятствует, то он   становится материально заинтересован в том, чтобы окружающая обстановка была, как минимум, хорошей. Не надо думать, что, если расходов станет меньше - станет грязней. Просто эти расходы станут более рациональными.
Какой должна быть прибыль для нормального инвестиционного проекта?
В наше время для проектов такого типа обычная величина прибыли находится в дапазоне от 15 до 30%. Обычно, если все хорошо и нет сильного противодействи со стороны административного ресурса, первая прибыль фиксируется в конце первого сезона.  Это не та отрасль, где получается сверхприбыль, но и не та отрасль, где терпят убыток. Это нормальный способ зарабатывать деньги.