Офисный перебор

В центре города
ООО «СК «Самара – Еврострой» и ООО «Жилищно-строительная компания» обратились в областное министерство строительства и ЖКХ за выбором земельного участка и предварительным согласованием места размещения объектов. Первая компания планирует построить офисный центр (ОЦ) на пересечении улиц Льва Толстого/Арцыбушевской, вторая – в районе Ставропольской/Пугачевской.
ООО «СК «Самара – Еврострой» (директор Александр Меняйлов – учредитель ООО «СК «Металлопторг», по данным «СПАРК-Интерфакс») намерено возвести ОЦ высотой 4-8 этажей общей площадью 6000 кв. м, в том числе 3000 кв. м – гостиница, 1000 кв. м – офисы, 1000 кв. м – торговые площади, 1000 кв. м – подземный паркинг. Предварительные сроки строительства – 1,5 года, стоимость работ – 100 млн руб., по информации пресс-службы минстроя. Директор по маркетингу МЦ «МАКБИ» Александр Дербусалиев считает сумму вложений заниженной в 2-3 раза. По предположениям генерального директора ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексея Ульянина, объект, скорее всего, будет относиться к бизнес-классу или сегменту premium.
На взгляд Дербусалиева, стык центральных районов города – Ленинского, Самарского, Железнодорожного, вблизи от железнодорожного вокзала – престижное место. «Учитывая близость железнодорожного вокзала можно предположить возможность преимущества по доступности из других регионов», - отмечает аналитик. Однако наличие конкурентов, таких как «Капитал House», «Деловой мир» и встроенные офисы в жилых комплексах на пересечении улиц Красноармейской/Агибалова, уже создает переизбыток аналогичных площадей в районе, считают эксперты. 
У гостиницы будущего объекта также есть конкуренты. Несколько отелей сосредоточено около железнодорожного вокзала (гостиничный комплекс «Транзит», «Киев» и т.д.) и в историческом центре города. «Торговые площади (если речь будет идти о супермаркете, дискаунтере) с наличием парковки могут быть востребованы в этом районе в силу разреженности конкурентной среды, но не верится, что девелопер сможет обеспечить надлежащее число парковочных мест (а при дефиците их вокруг парковка будет использоваться не клиентами объекта)», - уверен Дербусалиев.

На периферии
ООО «Жилищно-строительная компания» подало заявку в минстрой на возведение трехэтажного ОЦ на пересечении улиц Ставропольской/Пугачевской. Предварительные сроки строительства - 1 год. По прогнозам Ульянина, объект, возможно, будет относиться к эконом-классу.
Месторасположение будущего объекта Александр Дербусалиев оценивает как малоперспективное. «На стыке промышленной и жилой зон (Кировский район, где цены на жилье занимают по рейтингу относительно низкое место), рядом с одним из важнейших спортсооружений города – стадионом «Металлург», район не престижный, хотя есть преимущества: наличие парковой зоны с озером», - добавляет аналитик. Тем не менее, на взгляд Дербусалиева, офисная часть уместна в этом районе, например, для офиса продаж, головного офиса в случае, если потенциальные компании-арендаторы имеют производственные или складские площади в близлежащих районах. Кроме того, крупных конкурентов с современными офисными площадями в районе нет.

Прогнозы и тенденции
О востребованности офисов можно судить по динамике «уходящих» с рынка объектов. С сентября 2009 года, по оценкам заместителя директора «Поволжского центра развития» («ПЦР») Андрея Савельева, емкость этого рынка (т.е. объем реального спроса) стабильно низка и составляет примерно 1/3 от докризисного уровня. Причина, на его взгляд, в сокращении издержек большинства компаний. Повсеместная оптимизация структуры затрат привела к сокращению штата (в ряде компаний на 20-50% от общей численности работающих) и сокращению головными компаниями количества или размеров площадей представительств, филиалов и дополнительных офисов.
«Судя по динамике сроков экспозиции, наиболее востребованы сегодня офисы небольшого размера – до 100 кв. м. Причем чем «периферийнее» расположение офиса, тем мельче «нарезка», - заключил эксперт ПЦР. Сегодня определяющую роль при выборе офиса в центре города играют качество отделки, инженерия, возможность пользоваться беспроводным Интернетом, удобная парковка и транспортная доступность, наконец, арендная ставка, перечисляет Ульянин. При этом коммерческая привлекательность офиса в периферийных районах города определяется арендной ставкой, продолжает аналитик.
Дальнейшее состояние рынка аренды офисов Самары во многом будет определяться общеэкономическим состоянием региона, поскольку именно офисный сегмент, как зеркало, отражает уровень развития бизнеса, и прогноз здесь не оптимистичный, уверен Савельев. «Скорее всего, рынок офисной аренды в ближайший год сохранит свое текущее состояние, а именно - устойчиво стабильное, но на низком уровне, с небольшими объемами востребованных площадей и сравнительно низкими ставками», - прогнозирует аналитик.